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交換所有權移轉登記 應經共有人全體同意
法源編輯室/ 2020-08-18 [ 評論數 0 篇]
內政部日前表示,土地或建築改良物共有人以交換為原因,辦理所有權移轉登記,依民法第819條第2項、第828條第3項規定,應經全體共有人同意,並無土地法第34條之1第1項規定之適用。

內政部指出,土地法第34條之1第1項規定之立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內,排除民法第819條第2項、第828條第3項規定之適用,以便不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益。又參照司法院釋字第562號解釋,該條項規定強制剝奪不同意處分共有人之應有部分,或使其應有部分受重大限制,自應兼顧不同意共有人之利益,並對之有合理之補償,方能符合憲法財產權保障之要求。

內政部說明,交換所有權移轉登記,係指當事人約定以土地或建物所有權相互交換,訂立契約所為之權利移轉登記,參照法務部78年3月6日(78)法律字第4170號函釋,其性質上屬處分行為。倘由多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換,其交換位置及條件等決定難謂合理,且參照內政部70年1月26日台內地字第4796號函釋,土地法第34條之1第1項規定未設有優先購買權之衡平機制,勢必侵害少數共有人權益,未能符合財產權保障之要求。

內政部近一步說明,交換所有權移轉登記後,該共有關係仍維持於相互移轉後,所取得之共有不動產標的上,與土地法第34條之1第1項規定,係為解決共有不動產糾紛之目的未合,故共有人以交換為原因,辦理所有權移轉登記自無該條項規定之適用,又參照法務部109年7月29日法律字第10903511590號函釋內政部109年8月6日台內地字第1090129832號函釋,應依民法第819條第2項、第828條第3項規定,須經共有人全體同意。

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