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相關法條

中華民國憲法(36.01.01)

第 15 條

人民之生存權、工作權及財產權,應予保障。

民法(110.01.20)

第 828 條

公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣
定之。
第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有
準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有
人全體之同意。

第 831 條

本節規定,於所有權以外之財產權,由數人共有或公同共有者準用之。

第 940 條

對於物有事實上管領之力者,為占有人。

第 1138 條

遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。

第 1148 條

繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權
利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。

第 1151 條

繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。

第 1174 條

繼承人得拋棄其繼承權。
前項拋棄,應於知悉其得繼承之時起三個月內,以書面向法院為之。
拋棄繼承後,應以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者,不
在此限。

土地法(111.06.22)

第 34-1 條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有
人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為
權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何
共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結
果辦理之。

第 73-1 條

土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管
直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記,並
以書面通知繼承人;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理。但有
不可歸責於聲請人之事由,其期間應予扣除。
前項列冊管理期間為十五年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關書面通知
繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼
承人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有之權利;土
地或建築改良物租賃期間超過五年者,於標售後以五年為限。
依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三個月,繼承人、合法使用
人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決
標後三十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。
標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。
逾十年無繼承人申請提領該價款者,歸屬國庫。
第二項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標售之
最低價額者,由財政部國有財產署定期再標售,於再行標售時,財政部國
有財產署應酌減拍賣最低價額,酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售
而未標出者,登記為國有並準用第二項後段喪失占有權及租賃期限之規定
。自登記完畢之日起十年內,原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分,
向財政部國有財產署申請就第四項專戶提撥發給價金;經審查無誤,公告
九十日期滿無人異議時,按該土地或建築改良物第五次標售底價分算發給
之。

第 104 條

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房
屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先
後定之。
前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放
棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得
對抗優先購買權人。

逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點(111.09.30)

13

十三、本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時,優先適用
      本條。不符本條優先購買權者,另依其他法律規定處理優先購買權
      。

土地稅法(110.06.23)

第 4 條

土地有左列情形之一者,主管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用
部分之地價稅或田賦:
一、納稅義務人行蹤不明者。
二、權屬不明者。
三、無人管理者。
四、土地所有權人申請由占有人代繳者。
土地所有權人在同一直轄市、縣 (市) 內有兩筆以上土地,為不同之使用
人所使用時,如土地所有權人之地價稅係按累進稅率計算,各土地使用人
應就所使用土地之地價比例負代繳地價稅之義務。
第一項第一款至第三款代繳義務人代繳之地價稅或田賦,得抵付使用期間
應付之地租或向納稅義務人求償。

地籍清理條例(108.05.01)

第 12 條

依前條規定代為標售之土地,其優先購買權人及優先順序如下:
一、地上權人、典權人、永佃權人。
二、基地或耕地承租人。
三、共有土地之他共有人。
四、本條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人
    。
前項第一款優先購買權之順序,以登記之先後定之。

相關司法解釋

解釋字號:釋字第 773 號

解釋日期:民國 107 年 12 月 28 日
解 釋 文:
    未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍,對財
政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售,依土地法第 73 條之 1
第 3  項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件,性質
上屬私法關係所生之爭議,其訴訟應由普通法院審判。

相關判例裁判

裁判字號:最高法院 100年台上字第 1673 號 民事裁定

裁判日期:民國 100 年 10 月 06 日
要  旨:
土地法第三十四條之一第五項準用第四項:「共有人出賣其應有部分時,
他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」,係指他公同共有人於公同
共有人出賣公同共有土地或建築改良物潛在之應有部分時,對於該公同共
有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有人與他
人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人均須接受,始屬合法行
使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件,即非合法行使優先
承購權,尚不生優先承購之效力。

裁判字號:最高法院 107年台上字第 333 號 民事判決

裁判日期:民國 107 年 08 月 16 日
要  旨:
按依土地法第 73 條之 1  第 3  項規定標售土地前應公告 30 日,繼承
人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。又該條項
所謂之合法使用人,係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而
言。

裁判字號:最高法院 109年台上字第 1546 號 民事判決

裁判日期:民國 109 年 09 月 16 日
要  旨:
土地法第 73 條之 1  第 3  項規定,因同法條第 1  項及第 2  項原因
而公開標售之土地或建築改良物,繼承人、合法使用人或其他共有人就其
使用範圍,依序有優先購買權。該條項所指之其他共有人,包括公同共有
人,不以分別共有人為限;又其所謂之優先購買權人,係立法賦予其有取
得優先購買權之資格,其得行使之權利為優先購買權,該權利並非行使全
體公同共有人之公同共有權利,自無需由公同共有人共同為之,與公同共
有人權利行使無涉。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:最高法院 69年台上字第 1252 號 民事

裁判日期:民國 69 年 04 月 30 日
要  旨:
公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意,民
法第八百廿八條第二項規定甚明,原審既認定被上訴人何吳河就系爭土地
七筆之共有權,係共同繼承其被繼承人何吳興之應有部分而取得,依民法
第一千一百五十一條規定,該被上訴人在分割遺產前,對於系爭土地何吳
興之應有部分,與其他繼承人為公同共有,則其基於繼承就被繼承人何吳
興應有部分之公同共有,而行使其優先承買權,有民法第八百二十八條第
二項之適用,自應經其他公同共有人之同意,始得為之,乃原審遽認被上
訴人何吳河一人就系爭土地七筆持分,有優先購買權存在,而為上訴人不
利之判決,尚有未合。

裁判字號:最高法院 99年台上字第 1469 號 民事判決

裁判日期:民國 99 年 08 月 12 日
要  旨:
按公同共有人行使優先承買權,有修正前民法第八百二十八條第二項(修
正後移列為第三項)規定之適用,自應經其他公同共有人之同意,始得為
之。
資料來源:法源法律網 www.lawbank.com.tw