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論著名稱:
不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務/台北地院 99 訴 2744
文獻引用
編著譯者: 向明恩
出版日期: 2012.01.01
刊登出處: 台灣/台灣法學雜誌第 191 期/177-181 頁
頁  數: 4 點閱次數: 6795
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授 權 者: 向明恩
關 鍵 詞: 媒介居間人不動產經記業者非自然身故事件凶宅
中文摘要: 按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償;經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任,民法第 227 條、不動產經紀業管理條例第 23 條第 1 項、第 26 條第 2 項分別定有明文。本件原告主張被告大。公司未將系爭事故告知,有違善良管理人注意義務。查,原告主張系爭房地之同棟頂樓增建部分於 89 年間曾發生凶殺事件,為被告大○公司所不爭執,然系爭事故並非發生於系爭房地,據被告所塡製之不動產標的現況說明書第 24 項之記載「本戶(指專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」,亦僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事,尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事,系爭事件既非發生於原告所購買之系爭房屋,自難責成被告大○公司需於出售房屋時就該棟建築物內發生之所有「非自然身故事件」均告知原告。況建築物是否因為曾有人於此自殺或兇殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價値、效用或品質不具備。況系爭事故,距兩造簽立買賣契約已相隔8年之久,對於該建物之所有住戶縱造成心理因素之影響,亦已隨時間經過而逐漸遺忘,佐以上開不動產標的現況說明書第24項之記載,亦僅要求賣方應據實告知買方於其「為所有權人期間」內發生之非自然身故情事,益徵買方對非自然身故情事之告知義務,於告知期間上亦非無限上綱甚明。再者,不動產仲介實務上雖有直接凶宅與間接凶宅之分,相關媒體就間接凶宅亦有價差 7 至 8 折之報導,惟何謂間接凶宅於法律或實務上並未有明確定義或規範,相關法規或契約範本亦未課與不動產仲介業者應告知間接凶宅之義務,另參酌永○房屋仲介股份有限公司 99 年 10 月 6 日永慶總第 0584 號函說明第 4 項載明「依内政部函釋(97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號):凶宅應僅限於買賣標的之專有部分包含主建物及附屬建物)曾發生兇殺或自殺而死亡之事實。若將間接凶宅認定為凶宅恐將影響市場交易之公平性及穩定性。」由上可知,不動產仲介業者之告知義務範圍應限於直接凶宅為宜。綜上所述,本件系爭事件既非發生於原告所購買之系爭房屋,且距離事故發生復已長達 8 年,則原告主張被告大○公司就系爭事故有告知義務,難認有據。
目  次: 一、判決摘要
二、相關法條
三、相關裁判
四、裁判簡評

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向明恩,不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務/台北地院 99 訴 2744,台灣法學雜誌,第 191 期,177-181 頁,2012年01月01日。
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