博碩士論文
論著名稱: 兩岸不動產經紀業管理制度之研究(Study of the real estate brokerage Management System in cross straits)
研 究 生: 唐飛雄
指導教授: 鄭冠宇
出版日期: 2007
出版地區: 台灣
校院名稱: 私立中國文化大學法律學研究所碩士
頁  數: 275 點閱次數: 3511
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授 權 者: 唐飛雄
關 鍵 詞: 不動產經紀業管理制度兩岸不動產成屋履約保證
中文摘要: 不動產仲介經紀行業於我國已有百年歷史,於此我台灣已於西元 1999 年法制化,並於 2001 年修正部分條文,由於近年來社會經濟環境快速變遷,消費者意識日漸抬頭,自 1987 年我國加入世界貿易組織(WTO)後,所面臨來自國際不動產服務業之專業服務挑戰與競爭,不動產仲介經紀業已朝向虛擬資訊化發展,結合同業策略聯盟,縱橫體系之結盟,服務型態日趨多樣複雜化,商業活動行為態樣多變,以現行不動產仲介經紀業管理法制,已漸不足以因應實務之需要。
故本文研究重點乃給予現行法制可資參考意見與建議並專題專論,加上本文作者全程參與台灣不動產仲介經紀業管理條例修正草案之修正,同時對照大陸不動產仲介經紀業之法制,予以相互參考,互為經驗交流。
本論文共分九章,第一章為緒論,對論文之背景和研究動機、目的、研究範圍架構與方法及名詞界定作一闡述。第二章介紹兩岸現行不動產仲介經紀業之歷史發展沿革與現況,及未來前景與展望。第三章詳述兩岸不動產經紀業法制,包含法律上、實務上定義及規範法源等。第四章介紹兩岸不動產經紀業之管理制度面,包含經紀業及經紀人員積極與消極要件及資格。第五章闡明兩岸不動產經紀業之權利與義務及其責任,包含經紀業與經紀人員。第六章說明兩岸不動產經紀業之懲戒,包含經紀業與經紀人員。第七章對於相關交易安全議題探討,包含不動產說明書、審閱期、斡旋金制度、成屋履約保證法律適用。第八章說明不動產經紀業管理條例修正草案說明。第九章結論與對修正草案之期許與建議。


英文關鍵詞: mainlandtaiwan
英文摘要: Real estate agency has been developed for more than one hundred years in our country. Thus, the government announced “the Real Estate Brokerage Management Act” in 1999 and revised the partial articles in 2001. Due to the fast vicissitudes of the society, economy environment in the past few years, the awakening of consumer consciousness grows day by day. After entering into the World Trade Organization(WTO) since 1987, we are facing the challenges and competition of professional service from the international real estate industry. Taiwan real estate agency is moving toward: factitious information, union with the same business strategy, forming an alliance with relative business system, more liquid, public, global service types, changeable commercial activities. The current real estate management legal system has gradually been far insufficient for the virtual necessity.
Therefore, the topic of this article is to make advisory opinions and suggestions to the current legal system and make monograph, In addition, the author participating the revise of ” the Real Estate Brokerage Management Act”, would like to contrast with mainland real estate legal system simultaneously, consults mutually through information exchange and experience sharing.

The article is divided into nine chapters, the first chapter is introduction of background, the research intention and purpose, the research scope/construction/ method, and elaboration on defining proper noun, The second chapter introduces the historical evolution, current market conditions, future prospect, and forecast of real estate agency in cross-straits. The third chapter relates real estate broker industry legal system which includes the definition and the law origin legally and practically. The fourth chapter introduces the control system in cross-straits real estate broker industry, including the positive and the negative elements and qualifications of the real estate broker and agent. The fifth chapter expounds the right, duty, responsibility of real estate broker and agent in cross-straits, The sixth chapter explains the disciplinary punishments to both broker and agent in cross-straits real estate industry. The seventh chapter focuses on the discussion of correlation transaction security, including the law application to real estate instruction leaflet, cooling-off period, the mediation system, escrow system for property transaction. The eighth chapter states about ”the Real Estate Brokerage Management Act”. The ninth chapter makes conclusion and expectation and proposals to the Real Estate Brokerage Management Act.

目  次: 第一章  緒  論
第一節 研究動機與目的
第一項  研究動機
第二項  研究目的
第二節 研究範圍架構與方法
第一項 研究範圍
第二項 研究架構
第三項 研究方法
第三節 名詞界定
第一項 大陸不動產經紀業名詞解釋
第二項  台灣不動產經紀業名詞解釋
第四節 研究流程

第二章  兩岸不動産經紀業之發展與現況
第一節  不動產仲介歷史
第二節  臺灣不動産經紀業之發展與現況
第一項  台灣産業的發展歷史
第二項 台灣不動産仲介業的發展情形
第一目  全台不動産仲介業總家數與分佈情形
第二目  不動産仲介業家數成長情形
第三目  經營項目與型態的家數成長情形
第四目  大陸市場發展
第五目  不動産仲介業需求面分析
第三項  不動産仲介業未來發展
第四項  不動産消費糾紛與消費者保障
第五項  未來趨勢
第三節  大陸不動産經紀業之發展與現況
第一項  歷史沿革:産生、發展
第一目 房地産經紀業的歷史沿革
第二目 房地產經紀業發展情形
第二項  大陸房地産經紀業的發展演變
第三項  大陸房地産經紀業的發展現狀及前景展望
第一目  我國房地産經紀業發展的現狀
第二目 大陸房地産經紀業的前景展望及發展趨勢
第三目 運用多種手段,促進房地産經紀業健康發展

第三章 兩岸不動產經紀業之法制
第一節  兩岸不動產經紀業概念
第一項 台灣不動產經紀義
第一目  經紀在學說上定位
第二目  經紀在法律上定義
第二項  大陸不動產經紀概念
第一目 大陸不動產經紀定義
第二目 大陸經紀的特點
第三目 學說上的經紀
第四目 法律上的定義
第二節  兩岸不動產經紀業產業特性
第一項 台灣不動產經紀產業特性
第一目  經紀業之特性
第二目  不動產業之產業特性
第二項  大陸不動產經紀產業特性
第一目 房地產中介組織的行業特徵
第二目 房地產經紀活動的特點
第三節 兩岸不動產經紀業經濟作用
第一項 台灣不動產經紀業經濟作用
第二項 大陸不動產經紀業經濟作用
第一目 房地產仲介代理在房地產經濟運行中的地位
第二目 房地產經紀的作用
第三目 房地產經紀對市場發展的作用
第四節 兩岸不動產經紀業法源規範
第一項 台灣不動產經紀業法源
第一目 不動產經紀業管理條例
第二目 消費者保護法
第三目 公平交易法
第四目 公寓大廈管理條例
      第二項 大陸不動產經紀業法規
第一目  不動產交易制度主管機關
第二目  預售屋交易制度相關法制之探討

第四章 兩岸不動產經紀業之管理制度
第一節 台灣不動產經紀業與經紀人員資格
第一項 不動產經紀業資格
第一目  不動產經紀業之積極要件
第二目  不動產經紀業之消極要件
第三目  不動產經紀人員之管理
第二項 不動產經紀人員資格
第一目 經紀人員積極要件
第二目 經紀人員消極要件
第三目 經紀營業員積極要件
第四目 經紀營業員消極要件
第五目 外國人充任經紀人員之規定
第二節 大陸不動產經紀業與經紀人員資格
第一項  不動產經紀業資格
第二項  不動產經紀人員資格
第一目 不動產經紀人資格
第二目  不動產經紀人協理資格
第三目  註冊登記
第四目  換照
第五目  註銷
第五章 兩岸不動產經紀業之權利義務
第一節 兩岸不動產經紀業之義務
第一項 台灣不動產經紀業之義務及責任
第一目 證照揭示之義務
第二目 專任經紀人之義務
第三目 禁止賺取差價義務
第四目 廣告真實之義務
第二項 大陸不動產經紀業之職責
第一目 經紀業之職責
第二目 上海市房地產經紀人管理暫行規定
第三目 中國房地產經紀執業規則
第四目 城市房地產中介服務管理規定
第二節 兩岸不動產經紀人員之義務
第一項 台灣不動產經紀人員之義務
第一目 經紀營業員執行業務之規範
第二目 經紀人執行業務之規範
第三目 專任義務及競業禁止義務
第四目 禁止賺取差價之義務
第五目 簽章義務
第六目 使用不動產說明書解說及交付之義務
第七目 保密義務
第八目 容忍檢查之義務
第九目 損害賠償責任
第二項 大陸不動產經紀人員之職責
第一目 中國房地產經紀執業規則
第二目 城市房地產中介服務管理規定
第三目 房地產經紀人員職業資格制度暫行規定
第四目 上海房地產經紀人管理暫行規定

第六章 兩岸不動產經紀業之懲戒
第一節 兩岸對不動產經紀業之懲戒
第一項 台灣對不動產經紀業之懲戒
第一目 對不動產經紀業之獎勵規定
第二目 懲罰規定
第三目 刑罰
第四目 廢止許可
第二項 大陸對不動產經紀業之懲戒
第一目 房地產經紀活動中的爭議與處理
第二節 兩岸對不動產經紀人員之懲戒
第一項 台灣對不動產經紀人員之懲戒
第二項 大陸對不動產經紀人員之懲戒
第一目 法律責任
第二目 違規處罰方式

第七章 不動產交易安全相關議題之探討
第一節  不動產說明書內容解說義務與相關法律責任
第二節  不動產買賣契約審閱期之探討
第三節  斡旋金制度再造
第四節  成屋履約保證之法律適用疑問

第八章 不動產經紀業管理條例修正草案
第一節  不動產經紀業管理條例修正草案總說明
第二節  不動產經紀業修正草案的比較
第一項  不動產經紀業處罰修法前與修法後之比較
第二項  不動產經紀人員懲戒修法前與修法後之比較
第三項  不動產經紀業管理條例修正草案對照表
第三節  中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國
聯合會之建議

第九章 結論--對修正草案期許與建議
第一節 聯賣制度規範建立
第二節 電子文件保存之必要性
第三節 不動產定義範疇之擴張
第四節 不動產經紀服務再加強
第五節 營業保證金功能建全
參考文獻

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34.楊鴻謙,不動產經紀業管理條例對經紀業者之規則-兼述房屋仲介業或代銷業之實務操作梗概,人與地,第185期,1999年5月。
35.楊鴻謙,不動產交易糾紛案例解析,人與地,第184期,1999年。
36.楊鴻謙,不動產經紀業管理條例解析專欄,人與地,第186期,1999年。
37.楊鴻謙,談房屋仲介業案例糾紛,人與地,第183期,1999年。
38.劉孔中,積極侵害債權之研究(下) ,法學叢刊,第121期。
39.蔡惠芳,工商時報,第一版,2003年1月。
40.駱志豪,公平交易法與房屋仲介業,公平交易季刊,第4卷第3期,1996年7月。
41.謝哲勝,不動產仲介的法律關係與斡旋金之法律效力, 載於人文及社會科學集刊,第10卷第1期,中央研究院中山人文社會科學研究所出版,1998年。
42.謝哲勝,月旦法學教室,第56期,元照出版,2007年5月。
43.魏大喨,不動產仲介契約之研究,司法院七十八年研究發展項目研究報告,司法院年報第十輯(上),1890年。
五、外文書籍
1. 谷口知平、加藤一郎,新版民法演習4(債權各論),有斐閣發行,1990出版。
2.(美)伯恩哈特、伯克哈特著,不動產,代理人對委託人負有忠誠、廉節和善意的受託服務。法律出版社,2005年10月。
3.明石三郎、上原洋允、楊征一、岡本正治、磯也應德合著,詳解宅地建物取引業法,大成出版社改訂版,1995年。
4.篠塚昭次,條解民法II債權法,三省堂發行,1987年改版。
5.篠塚昭次、前田達明,新.判例民法7契約(2),三省堂發行,
1992年出版。
六、網站
1. http://www.tcoc.com.tw/newslist/030500/30502.as p ,上網時間: 200 7 年 6 月 2 0 日。
2. http//www.ce.ce/cysc/zgfdc/fczx/200610/31/t20061031_9217636.shtml,上網時間:2007年6月10日。
3. 內政部地政司全球網站http://www.land.moi.gov.tw,上網時間:2007年6月10日。
4.內政部地政司全球網站http://www.land.moi.gov.tw,上網時間:2007年6月10日。
5. 中華民國消費者文教基金會 http://www.consumers.org.tw / 上網時間: 200 7 年 6 月 2 0 日。
6.司法院網站http://jirs.judicial.gov.tw/,上網時間:2007年6月16日。
7.台灣省商會資訊網http://www.tcoc.com.tw/newslist/030500/30502.asp,上網時間:2007年5月7日
8. 永慶房屋網址, http://www.yungching.com.t w ,上網時間:200 7 年 6 月 2 0 日。
9. 行政院消費者保護委員會,網址 http://www.cpc.gov.t w ,上網時間: 200 7 年 6 月 2 0 日。
10.行政院公平交易委員會網址, http://www.ftc.gov.tw/,上網時間:2007年6月10日。
11.李同榮,亞矽氏資訊網站http://www.rcs.com.tw,線上演講會,2007年5月
12. 信義房屋網址, http://www.sinyi.com.t w ,上網時間: 200 7年 6 月 2 0 日13.財團法人國土規劃及不動產資訊中心http://www.realestate.org.t w ,上網時間: 200 7 年 6 月 1 0 日 。


相關法條:
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      1.第一章 緒論(48 點)
      2.第二章 兩岸不動產經紀業之發展與現況(124 點)
      3.第三章 兩岸不動產經紀業之法制(128 點)
      4.第四章 兩岸不動產經紀業之管理制度(52 點)
      5.第五章 兩岸不動產經紀業之權利義務(156 點)
      6.第六章 兩岸不動產經紀業之懲戒(36 點)
      7.第七章 不動產交易安全相關議題之探討(272 點)
      8.第八章 不動產經紀業管理條例修正草案(192 點)
      9.第九章 結論-對修正草案期許與建議(92 點)